Cómo hacer un contrato de arrendamiento en Colombia paso a paso
Guía paso a paso para hacer un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia: qué exige la Ley 820 de 2003, inventario, garantías y modelo editable.
Equipo editorial HazTuContrato · Metodología y revisión de contenido
Para hacer un contrato de arrendamiento de vivienda en Colombia, use una plantilla de vivienda urbana (no de local comercial) y complete partes, inmueble, canon, duración, depósito, servicios e inventario, siguiendo la Ley 820 de 2003 que regula el arrendamiento de vivienda urbana. Puede redactarlo con un generador online y firmarlo de forma privada; el contrato es válido por escrito y no exige notaría, aunque autenticar las firmas le da mayor fuerza probatoria.
Crear el documento
Completa el formulario y genera contrato de arrendamiento de vivienda editable en minutos.
Lo esencial
- El arriendo de vivienda urbana se rige por la Ley 820 de 2003, no por reglas comerciales.
- El contrato es válido por escrito y no requiere notaría.
- El incremento anual del canon tiene límites legales; no puede pactarse libremente sin tope.
- El inventario de entrega es su mejor prueba al momento de la restitución.
- Use una plantilla de vivienda, nunca una de local comercial.
Marco legal de referencia
Esta guía se apoya en el siguiente marco normativo en Colombia. No sustituye asesoría personalizada ni reproduce el texto íntegro de la ley.
- ▸Ley 820 de 2003 (régimen de arrendamiento de vivienda urbana)
- ▸Código Civil colombiano (arrendamiento de cosas)
- ▸Ley 675 de 2001 (propiedad horizontal, cuando el inmueble está en copropiedad)
- ▸Ley 527 de 1999 (firma electrónica del contrato)
Checklist práctico
- ✓Plantilla de vivienda urbana (no local comercial).
- ✓Canon dentro de los límites legales, mora y forma de pago.
- ✓Duración, prórrogas y causales de terminación.
- ✓Inventario y estado del inmueble con fotos.
- ✓Firmas y prueba de entrega de llaves.
Qué debe tener un contrato de arriendo en Colombia
Un contrato de vivienda urbana debe incluir datos de arrendador y arrendatario, identificación del inmueble, destinación (vivienda), canon, fecha y medio de pago, duración, prórrogas, depósito o garantías, servicios públicos, administración, reparaciones, reglas de subarriendo y causales de terminación.
La Ley 820 de 2003 fija reglas imperativas que no puede desconocer: por ejemplo, límites al incremento anual del canon y a las garantías que puede exigir. Un modelo incompleto o con cláusulas abusivas es la causa más frecuente de conflictos entre arrendador e inquilino.
Por qué el inventario lo cambia todo (ejemplo real)
Suponga que entrega un apartamento sin inventario. Al finalizar, el inquilino devuelve el inmueble con manchas, una puerta rota y un calentador dañado. Sin inventario firmado, usted no puede probar en qué estado lo entregó, y descontar del depósito se vuelve una discusión de palabra contra palabra.
Con un inventario detallado —con fotos y estado de cada elemento, firmado por ambas partes— la restitución es objetiva: se compara el estado inicial contra el final y se descuenta lo que corresponda. El inventario no es un trámite opcional; es la prueba que sostiene sus derechos al terminar el arriendo.
- •Describa cada espacio y su estado (pisos, paredes, baños, cocina).
- •Liste electrodomésticos, muebles y llaves entregadas.
- •Adjunte fotos fechadas y haga firmar el inventario junto al contrato.
Vivienda no es local comercial
No copie contratos de otros países ni mezcle cláusulas de comercio en un arriendo habitacional. La destinación incorrecta debilita su posición si hay restitución o incumplimiento, porque el juez aplica el régimen que corresponde al uso real, no al título del documento.
Si va a arrendar un local, use la plantilla comercial: las reglas de giro, mejoras, licencias y renovación son distintas. Puede ver las diferencias en la comparación de arrendamiento de vivienda vs local comercial.
Garantías, mora e incremento del canon
Si hay codeudor o póliza de arrendamiento, documente el alcance de la garantía. Defina la fecha de pago, el medio y qué ocurre en caso de mora. Recuerde que la Ley 820 de 2003 limita el reajuste anual del canon; pactar un incremento por encima del tope legal puede ser inexigible.
Si el inmueble está en propiedad horizontal (Ley 675 de 2001), aclare quién paga la administración y qué pasa con las multas de la copropiedad. Estos detalles evitan discusiones y hacen que el contrato funcione en la práctica, no solo en el papel.
Cuándo conviene un abogado o notaría
Una plantilla guiada cubre casos estándar. En estas situaciones, suma revisión profesional:
- !El inquilino ya incumplió o hay un proceso de restitución en curso.
- !Quiere pactar condiciones especiales que rozan las normas imperativas de la Ley 820.
- !Hay codeudores, pólizas complejas o inmuebles en fiducia.
- !El arriendo es de vivienda campestre, rural o de uso mixto con dudas de régimen.
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Crear Contrato de arrendamiento de vivienda
Completa el formulario paso a paso y genera una versión editable del documento. La plantilla pertenece al catálogo de derecho colombiano.
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Preguntas frecuentes
¿Qué debe tener un contrato de arriendo en Colombia?
Partes, inmueble, canon, plazo, destinación, garantías, servicios, reparaciones, terminación e inventario. Sin esos elementos el documento pierde utilidad práctica.
¿El contrato de arrendamiento debe hacerse ante notario?
No. Es válido por escrito con la sola firma de las partes. Autenticar las firmas es opcional y solo aporta mayor fuerza probatoria.
¿Cuánto puede subir el canon cada año?
La Ley 820 de 2003 fija un límite al reajuste anual del canon de vivienda urbana. Un incremento superior al tope legal puede ser inexigible, así que verifique el porcentaje vigente antes de aplicarlo.
¿Puedo hacer el contrato de arrendamiento sin abogado?
Sí en arriendos estándar de vivienda. Use una plantilla colombiana guiada y reserve abogado si hay conflicto previo, montos altos o condiciones especiales.
¿Es obligatorio el inventario?
No es un requisito de validez, pero es muy recomendable. Es la prueba que le permite reclamar por daños o descontar del depósito al momento de la restitución.
¿Dónde consigo un modelo de contrato de arriendo?
En HazTuContrato puede generar un modelo de contrato de arriendo de vivienda personalizado para Colombia y descargarlo en PDF y Word.
Aviso: esta guía es informativa y orientativa para casos estándar. No constituye asesoría legal personalizada. La normativa puede cambiar; verifica fuentes oficiales y consulta un profesional cuando tu operación lo requiera.