Promesa de compraventa de inmueble en Chile: los 4 requisitos del Código Civil
Qué es una promesa de compraventa de casa o departamento en Chile, los cuatro requisitos del artículo 1554 del Código Civil para que obligue y qué cláusulas no pueden faltar.
Equipo editorial HazTuContrato · Metodología y revisión de contenido
La promesa de compraventa es el acuerdo previo en que comprador y vendedor se obligan a firmar la compraventa definitiva más adelante. En Chile, el artículo 1554 del Código Civil dispone que una promesa no produce obligación alguna salvo que cumpla cuatro requisitos: que conste por escrito, que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces, que fije un plazo o condición para celebrar el contrato, y que lo especifique de tal manera que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales.
Crear el documento
Completa el formulario y genera promesa de compraventa de inmueble editable en minutos.
Lo esencial
- Sin los cuatro requisitos del artículo 1554, la promesa no obliga a nadie.
- Debe constar por escrito y fijar un plazo o condición para firmar la compraventa.
- El inmueble, el precio y las condiciones deben quedar tan precisos que solo falte firmar la escritura.
- Identifica el inmueble por su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, no solo por su dirección.
- Regula qué pasa con lo pagado si la compraventa no llega a firmarse.
Marco legal de referencia
Esta guía se apoya en el siguiente marco normativo en Chile. No sustituye asesoría personalizada ni reproduce el texto íntegro de la ley.
- ▸Código Civil, artículo 1554 (requisitos de la promesa de celebrar un contrato).
- ▸Código Civil, normas de la compraventa de bienes raíces.
Checklist práctico
- ✓Promesa por escrito.
- ✓Inmueble identificado por fojas, número, año y Conservador.
- ✓Precio y forma de pago, incluido el crédito si lo hay.
- ✓Plazo o condición para firmar la escritura definitiva.
- ✓Tratamiento de lo pagado y consecuencias del incumplimiento.
Los cuatro requisitos del artículo 1554
El artículo 1554 del Código Civil parte de una regla estricta: la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran cuatro circunstancias. Primero, que la promesa conste por escrito. Segundo, que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
Tercero, que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato. Y cuarto, que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. Una promesa vaga sobre el precio, el inmueble o la fecha corre el riesgo de no obligar.
Qué debe incluir para cumplirlos
Identifica el inmueble con su inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces competente (fojas, número y año) y su rol; el precio total y cómo se pagará, incluido el crédito hipotecario si existe; el plazo o condición para firmar la escritura definitiva; y quién paga los gastos de escritura e inscripción.
Agrega el estudio de títulos, la entrega material del inmueble, el tratamiento de lo que se pague al firmar la promesa y las consecuencias si una de las partes no firma la compraventa en la fecha acordada.
Promesa y compraventa no son lo mismo
La promesa obliga a celebrar la compraventa, pero no transfiere el inmueble. El dominio se transfiere con la escritura de compraventa y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, que son pasos posteriores.
Por eso es importante que la promesa deje resuelto todo lo necesario para firmar la compraventa sin renegociar: si falta un elemento esencial, la promesa puede no cumplir el cuarto requisito del artículo 1554.
Cuándo conviene un abogado o notaría
Una plantilla guiada cubre casos estándar. En estas situaciones, suma revisión profesional:
- !Compras en verde o en blanco a una inmobiliaria.
- !Inmuebles en sucesión, con varios dueños o con hipotecas y embargos.
- !Operaciones con pago en cuotas largas o financiamiento complejo.
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Crear Promesa de Compraventa de Inmueble
Completa el formulario paso a paso y genera una versión editable del documento. La plantilla pertenece al catálogo de derecho chileno.
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Preguntas frecuentes
¿Qué requisitos debe cumplir una promesa de compraventa en Chile?
Los cuatro del artículo 1554 del Código Civil: constar por escrito, que el contrato prometido no sea ineficaz por ley, contener un plazo o condición que fije cuándo se celebrará, y especificar el contrato de modo que solo falten la tradición o las solemnidades legales.
¿La promesa de compraventa transfiere la propiedad?
No. Obliga a firmar la compraventa; la propiedad se transfiere con la escritura y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Qué pasa si no se fija una fecha para la escritura?
Sin un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato, la promesa no cumple el tercer requisito del artículo 1554 y puede no producir obligación.
Aviso: esta guía es informativa y orientativa para casos estándar. No constituye asesoría legal personalizada. La normativa puede cambiar; verifica fuentes oficiales y consulta un profesional cuando tu operación lo requiera.